Квартирные хозяева

Трудовые мигранты начали покупать в России жилье. Собственная квартира — это не только вложение денег, но и статус, и наличие постоянной регистрации, и возможность заработать, сдавая недвижимость в аренду. Сложно ли мигранту взять квартиру в ипотеку и как строят финансовые пирамиды для тех, кто хочет свое жилье, — в материале корреспондента «Ферганы» Екатерины Иващенко.

Узбекистанец Камол живет и работает в Калуге уже 10 лет. Когда мужчина понял, что временная миграция уже превратилась в постоянную, стал задумываться о покупке жилья.

— Решил здесь остаться из-за работы: у меня высокая зарплата, я многое могу себе позволить. Для семейного бюджета выгоднее, если я возьму ипотеку и вместо арендной платы буду платить банку за собственное жилье. Я снимаю однокомнатную за 23 тысячи рублей, а если куплю двухкомнатную на вторичном рынке, чтобы не тратить время и деньги на ремонт, то взносы будут по 38 тысяч, — рассказал Камол. — А если решу уехать, то смогу продать квартиру и купить себе жилье на родине.

Камол не единственный мигрант, который начал думать о приобретении собственного жилья. Это в первые годы миграции люди думали, что приезжают в Россию на несколько лет. Сейчас они все чаще задумываются, не остаться ли в России навсегда, привозят с собой детей, рожают здесь, и поэтому, конечно, встает вопрос, где жить. В печально знаменитой теперь деревне Клищино киргизы за несколько месяцев скупили почти четыре сотни участков (правда, теперь уже неизвестно, сохранят ли они свою собственность).

Бесплатный юрист для мигрантов Валентина Чупик считает, что спрос на приобретение собственного жилья связан не с тем, что мигранты стали больше зарабатывать, а с тем, что они все мрачнее оценивают собственные перспективы на родине.

— Люди добились какого-то уровня благосостояния и боятся все потерять. Если раньше копили деньги, чтобы обзавестись жильем на родине, то теперь они это жилье хотят взять в России. Добавим падение цен на недвижимость, увеличение числа банков, дающих кредиты иностранным гражданам. Таджики больше других интересуются, как оформить российское гражданство, — среди них распространен миф, что квартира поможет, хотя это не так, таких норм нет. Меньше других этим интересуются узбеки — наверное, верят в перемены и в то, что у них в стране жизнь наладится. Что касается киргизов, то у них стабильное кочевое состояние, — отмечает Чупик.

Три месяца на поиск

Прожив пять-десять лет в России и подсчитав потраченные на аренду квартиры деньги, мигранты понимают, что лучше взять ипотеку. Так поступил кыргызстанец Максат Андашев, который полгода подбирал себе квартиру.

— Вместе с семьей я живу в Москве уже девять лет, за это время на аренду жилья я потратил более трех с половиной миллионов рублей. А ведь эти деньги я мог вложить в ипотеку, о чем и задумался в конце прошлого года. Вначале надо было понять, брать мне квартиру на первичном или вторичном рынке, — рассказал Максат. — Беря в ипотеку готовую квартиру, у тебя несколько преимуществ: жить по месту регистрации и сдавать комнаты мигрантам, получая пассивный доход для оплаты взносов. Если же ты покупаешь в ипотеку квартиру в еще строящемся доме, то она может быть значительно дешевле — на 30, а то и на 70%. Снимая койко-место за пять тысяч рублей, можно вкладываться в строящиеся дома. А если арендуешь квартиру за 25-45 тысяч рублей, то лучше за те же деньги взять ипотеку и жить уже у себя дома.

Строящееся жилье в Московской области. Фото Artem Svetlov с сайта Wikipedia.org

Условия ипотеки и выплат зависят от состоятельности клиента и условий его работы: официально человек трудоустроен или нет, платит налоги или получает свои деньги в конверте.

— Больше шансов получить одобрение банка у тех, кто работает по-белому и может предоставить справку 2-НДФЛ (о выплаченных налогах с заработков). Но у банков есть и программа «ипотека по двум документам»: нужно заполнить анкету с данными работодателя и предоставить паспорт. Также нужно внести первичный взнос от 10% до 50% от стоимости жилья, и если кредит одобрен, то у тебя есть три месяца на поиск квартиры. Благодаря высокой «белой» зарплате мне одобрили ипотеку под 9,5%, однако я не успел найти квартиру в тот момент, так как искал ее после работы и уделял этому вопросу мало времени, — рассказал Максат. — Я отсмотрел 35 вариантов, нашел два хороших, но с первым были юридические сложности, а хозяйка второй квартиры не успевала найти себе новое жилье. В итоге у меня закончились отпущенные банком три месяца.

— Второй раз банк мне в ипотеке отказал, и мы решили оформить ее на супругу, но ей уже одобрили под 12% на 30 лет, 30 тысяч ежемесячный платеж. Я потратил еще три месяца на изучение рынка и решил взять квартиру в доме на стадии строительства. Дом возле метро «Кунцевская», срыва проектов у компании не было, и я взял квартиру-студию за 5 миллионов 700 тысяч рублей, которая будет готова через три года. За три года я выплачу 1 миллион 80 тысяч, а квартира за это время подорожает минимум на три миллиона. Потом я планирую ее продать, чтобы у меня была бОльшая сумма для первоначального взноса для другой, уже многокомнатной квартиры, за которую можно будет платить по 25-30 тысяч рублей в месяц. Либо я заложу студию, чтобы взять кредит на ипотеку, залог буду выплачивать с арендной платы, которую буду получать за студию, а ипотеку выплачивать сам. Это выгодно, потому что если бы я сразу взял трешку за 10 миллионов, то в месяц мне надо было бы выплачивать по 70-80 тысяч рублей, что очень сложно.

Проверяйте документы

Одна из причин покупки жилья — получение постоянной регистрации. Особенно это важно для тех, кто планирует получать российское гражданство. Однако тут мигрантов поджидают опасности.

— У меня был клиент, иностранный гражданин, который получил вид на жительство, и ему нужна была регистрация. Он купил квартиру, пошел регистрироваться, но выяснилось, что в квартире были зарегистрированы два несовершеннолетних гражданина России, которые не участвовали в приватизации, — рассказала Валентина Чупик. — И ему пришлось ждать шесть лет, пока младшему ребенку не исполнилось 18, и следить, чтобы за это время никто не заявил о праве на приватизацию. Чтобы проверять такие детали, надо пойти в МФЦ и взять выписку за последние 15 лет (приобретательная давность для недвижимости): кто и какого года рождения был зарегистрирован в квартире. И если окажется, что там есть несовершеннолетний, то надо просить их родителей дать согласие на продажу квартиры и отказ от претензий на собственность.

За юридической помощью обращаются и мигранты, которые приобрели недвижимость, в которой нельзя зарегистрироваться.

— Например, дачи в Новой Москве, где могут регистрироваться только россияне, — пояснила юрист. — Фактически они входят в черту города, а юридически находятся на землях сельхозназначения. Похожая ситуация с таунхаусами, построенными на дачных землях.

Несите ваши денежки…

Нередки случаи, когда мигранты оказываются в числе обманутых пайщиков кооперативов: с них собирают деньги на покупку квартиры, а потом кооператив якобы «разоряется».

— Срабатывает стадный инстинкт: люди идут, куда их зовет соотечественник, — объяснила Чупик. — Но человек это делает не по доброте, а потому, что ему обещают, что, если он приведет другого, ему вернут деньги. И люди идут и идут. И остаются ни с чем. Жилье — основная цель, но когда человек понимает, что жилья не будет, он пытается хотя бы вернуть вложенные деньги, приглашая вложиться других клиентов. Типичная финансовая пирамида.

Батыр (имя изменено) поверил, что в России можно приобрести квартиру под беспроцентный кредит, и свел корреспондента «Ферганы» с некоей Гульмирой Жусупалиевой, которая и прислала приглашение на презентацию холдинга в гостиницу «Вега» у станции метро «Измайловская». Стоимость участия 500 рублей. В 19:00 в красивом зале собралось около 50 киргизов и 10 русских. У каждого входящего спрашивали ФИО и от кого он.

В 19:15 началась презентация холдинга, в который в том числе входит жилищный кооператив. В течение двух часов женщина, представившаяся Анной Орловой, «доцентом кафедры банковского дела» (неназванного института), рассказывала, как круто быть участником кооператива и брать «беспроцентные кредиты на квартиры всего на 10 лет с минимальными выплатами». Главное — вовремя заплатить членский взнос, а потом аккуратно платить каждый месяц. За это ты получаешь место в очереди на квартиру. Да что там, квартиру можно получить и без очереди. Как? — интересовало собравшихся.

Московские новостройки. Фото Brateevsky с сайта Wikipedia.org

— Спросите у «своих людей», — ответили лекторы и добавили, что только за апрель было куплено 66 квартир!

— Вы говорите, что в кооперативе прибыли нет, какая тогда от него польза вашему холдингу? — спросили из зала.

— Смотрите, вы станете пайщиком нашего кооператива и позовете близкого вам человека, как это делаем мы. Вы что, захотите на нем нажиться? — задали организаторы встречный вопрос.

— Так не только же близкие люди входят в вашу компанию, — парировали мигранты.

— Только близкие! Но мне нравится ваша логика, на близких наживаться нельзя, а на остальных можно? — воскликнула Орлова. — Кооператив — организация некоммерческая, прибыли нет вообще, мы социальный проект! Мы вместе собираемся и покупаем квартиру — одному, другому, третьему.

После красочных рассказов про «почти даром достающиеся» квартиры Орлова еще час объясняла, как заработать на первоначальный взнос и на выплату остальных денег. Для этого надо положить на некий «инвестиционный счет» уже другой компании минимум 1000 евро и «просто получать проценты». Орлова была в восхищении: ее подруги в свое время вот так вложили деньги, и их дети уже стали долларовыми миллионерами. Быстро-быстро женщина называет цифры, и вот уже в зал летит информация, что если счет открыть на имя родителей, то они через пару лет получат прибавку к пенсии в тысячи евро. Да что там родители — у матери спикера на счету уже 25 тысяч евро, и до конца года они увеличат сумму до 40 тысяч евро, а она сама за вчерашний день заработала 44 тысячи рублей. Мигранты разразились аплодисментами.

— Но главное — чтобы получать деньги, надо совершать сделки, — загадочно сказала спикер. А какие — расскажет человек, который вас сюда привел.

И после встречи Гульмира рассказала. Нужно всего лишь положить 1200 евро на обычный счет или — если нужно встать в очередь на квартиру — положить 2400. А потом приводить людей, и за каждого вновь прибывшего получать по 99 или по 240 евро, в зависимости от первоначальной суммы на счете.

Себе Гульмира квартиру еще не купила. Но вечером по WhatsApp прислала видео, на котором была показана квартира, которую якобы купил ее клиент. «За полтора года работы в компании я заработала уже два миллиона евро и в неделю 1500 евро зарабатываю, и весь ряд за вами вчера были мои люди. У меня есть квартира и прописка в Москве, пока нет задачи покупки новой квартиры», — объяснила она.

Однако 1500 евро в неделю — это 6000 евро в месяц, и за полтора года получится 108 тысяч, а не два миллиона. «Если вам интересно поговорить о деньгах — приходите на встречу, где вам все расскажут». Я благоразумно отказалась (о том, как обманывают мигрантов, вовлекая в финансовые мошеннические схемы, «Фергана» писала подробнее в статье «Вечное обаяние пирамид»).

Банки поднимают процент

Если и вкладывать накопленные годами сбережения, то лучше в ипотеку. Работник одного из столичных банков кыргызстанец Азамат Аралбаев (имя изменено) рассказал, что если обычные кредиты мигрантам дают нечасто, то по ипотеке ущемления прав нет.

Объяснятся это тем, что ипотека в России залоговая, когда залогом выступает квартира, за которую человек выплачивает банку деньги. Главное требование для получения ипотеки — наличие справки 2-НДФЛ, однако даже при ее отсутствии решить вопрос можно. В Москве возник так называемый рынок посредников, которые могут повлиять на то, чтобы банк одобрил иностранному гражданину ипотеку. Цена вопроса — от 100 тысяч до полумиллиона рублей.

— Я думаю, что ипотека улучшает благосостояние людей, потому что вместо бесконечных тоев человек расходует деньги на будущую квартиру, — отметил Азамат. — Если есть квартира, решаются многие социальные проблемы: у тебя есть регистрация, ты можешь устроить ребенка в детсад или школу, прикрепиться к поликлинике. Но самое главное — это стабильность, тебя не выгонит хозяин квартиры, а участковый не будет требовать ежемесячную взятку за проживание не по месту регистрации.

По опыту Азамата, мигранты начали чаще брать ипотеку, так как стали больше зарабатывать. Благодаря работе в банке мужчина сам купил квартиру за 4,5 млн в кредит под 8,5% годовых. Выплаты — по 30 тысяч в месяц на 20 лет.

— Квартира в Москве — хорошее вложение денег. Например, когда у моего дома открылось метро, квартира сразу подорожала на два миллиона. Если вернусь на родину, то смогу сдавать ее в аренду или оставить детям, если они захотят учиться в Москве. Ипотека — это уже долгосрочное планирование. Это раньше мигранты думали, что поработаем здесь год-три и уедем, но проходит пять-десять лет, а они все здесь. Так наша миграция переориентировалась на иммиграцию, — отметил Азамат, который сам в Москве уже 12 лет и понимает, что и следующие 20 будет здесь же.

Фото с сайта Kvadmetry.ru

Таким образом, если раньше в миграцию ехали, чтобы заработать и построить дом на родине, то теперь мигранты из Киргизии, например, все чаще продают свое жилье, чтобы внести первоначальный взнос на российскую ипотеку. По словам Азамата, чаще берут однокомнатные или двухкомнатные квартиры. У кого хватает денег, покупают трешки, причем как можно ближе к метро, чтобы брать квартирантов:

— Тогда можно не только за их счет выплачивать ипотеку, но и зарабатывать, делая регистрацию, — объяснил банковский работник.

Однако юристы предупреждают: нужно тщательно изучать документы на ипотеку. Бывает, сначала называют один процент ставки, а фактическая выплата оказывается другой. «К обозначенным 8,5% годовых затем прибавляется 2% за обслуживание банка, 4% — сумма страховки жизни и здоровья заемщика, процент за перевод, и в итоге получается, что платишь почти 20%. Все эти детали надо тщательно проверять до подписания документов», — отмечает Валентина Чупик.

Новая профессия для мигрантов — риелтор

Максат Андашев, купивший квартиру в ипотеку, теперь риелтор.

— Мои знакомые в курсе моих ипотечных дел и тоже хотели свое жилье. Я очень много рассказывал про этот рынок и подумал, что смогу стать риелтором. Я не рассылал резюме, а позвонил в четыре агентства. В одном мне отказали из-за киргизского гражданства, от работы в двух других я отказался сам, потому что не захотел заниматься арендой. В четвертом я уже месяц работаю.

На вопрос, приходится ли сталкиваться с пренебрежительным отношением клиентов, Максат ответил, что это больше свойственно рынку аренды:

— Не на пустом месте же возник рынок риелторов-мигрантов для мигрантов. Они попали на волну, потому что тема «сдаем квартиру только славянам» до сих пор актуальна. Они научились убеждать славян, что мигранты — нормальные арендаторы, часто более стабильные, потому что для них съем жилья — процедура сложная, и никто его не будет часто менять. Если же говорить про куплю-продажу, то риелторы-мигранты помогают другим мигрантам найти хорошее жилье. Владение недвижимостью поднимает качество жизни на совершенно другой уровень, — считает риелтор.

Максат согласен, что его соотечественники стали больше связывать себя с Россией.

— Доход киргизов повысился. 10-15 лет назад наши соотечественники работали дворниками, сегодня среди наших много управленцев. Растет количество людей, которые открывают свой бизнес в России. Происходит интеграция, многие уже хотят остаться здесь жить. Не потому, что мы не патриоты, — здесь стабильность. В России, получая даже среднюю зарплату 35-40 тысяч рублей, человек может без проблем позволить себе покупать мясо, еженедельный отдых в кафе и многое другое. В Киргизии есть места, где ты можешь зарабатывать столько же, но такой работы мало, а желающих много, вот и едут сюда, — заключил Максат Андашев.